บทเรียนอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศสสำหรับประเทศไทย

โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย 13 กันยายน 2554 15:23

ชะตากรรมของอสังหาริมทรัพย์ก็กำลังย่ำแย่ บทเรียนนี้ไทยควรศึกษา แต่ไทยก็เคยมีบทเรียนมาแล้ว แต่อาจไม่จำและเกิดวิกฤติในอนาคตอันใกล้

          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะประธาน
กรรมการบริหาร มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้พาคณะผู้สนใจด้านอสังหาริมทรัพย์ไปดูงานอสังหาริมทรัพย์
ณ กรุงปารีส เมืองกอลมา ประเทศฝรั่งเศส  และนครซูริก ประเทศสวิตเซอร์แลนด์ ในระหว่างวันที่ 9-17 กันยายน 2554 
AREA แถลงฉบับนี้จึงนำเสนอเรื่องสำคัญเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศสเพื่อเป็นบทเรียนสำหรับประเทศไทย

         ประเทศฝรั่งเศสมีขนาดพอ ๆ กับไทย คือ 551,500 ตารางกิโลเมตร ขณะที่ไทยมีขนาด 513,120 ตารางกิโลเมตร
ทั้งยังมีจำนวนประชากรใกล้เคียงกัน คือ 63 ล้านคน ในขณะที่ไทยมี 67 ล้านคน  อย่างไรก็ตามเศรษฐกิจของฝรั่งเศสใหญ่
กว่าไทย 3.7 เท่า (ฝรั่งเศส 2,145 พันล้านเหรียญสหรัฐ ส่วนไทย 587 พันล้านเหรียญสหรัฐ) จึงทำให้รายได้ต่อหัวสูงกว่าไทย
3.8 เท่า  ในปี 2553 อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของฝรั่งเศสเป็นเพียง 1.5% ในขณะที่ปี 2552 ลดลงไป 2.5%  แต่
เศรษฐกิจไทยเติบโตมาโดยตลอดโดยเฉพาะปีล่าสุด

          ฝรั่งเศสมีประชากรในเมืองถึง 85% ในขณะที่ไทยมีเพียง 34% เท่านั้น  คนส่วนใหญ่ในประเทศไทยยังอยู่ชนบท 
แม้รายได้หลักในชนบทไม่ใช่เกษตรกรรม แต่เป็นการรับจ้างหรือการที่มีญาติที่ไปทำงานในภูมิภาคหรือประเทศอื่นส่งเงินไปให้
เป็นต้น  ฝรั่งเศสมีประชากรที่มีรายได้ต่ำกว่าเส้นความยากจน 6.2% ในขณะที่ไทยมี 9.6%

          นายแดเนียล คิจเนอร์ ผู้บริหารของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศส หรือ FNAIM (the National Association
of French Estate Agents) กล่าวว่าราคาห้องชุดปกติในกรุงปารีส มีขนาด 43 ตรม. เป็นเงิน 240,000 บาทต่อ ตรม. หรือรวม
เป็นเงิน 7.7 ล้านบาทต่อหน่วย และสามารถเช่าได้เดือนละประมาณ 800 บาท/ตรม. ทำให้มีอัตราผลตอบแทนสุทธิประมาณ
3.5% ในปัจจุบันดอกเบี้ยเงินฝากประมาณ 1% ส่วนดอกเบี้ยเงินกู้ประมาณ 3.8% ทำให้ไม่คุ้มที่จะเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์
ระยะสั้น

          สำหรับระบบภาษีทรัพย์สินนั้น ฝรั่งเศสมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช่น ประเทศพัฒนาแล้วอื่น ๆ และยังมีภาษีส่วนต่าง
ของราคาขาย (Capital Gain Tax) แต่ถ้าถือครองเกิน 15 ปีก็ไม่ต้องเสีย และยังมีภาษีมรดกประมาณ 20% แต่ในกรณียกให้
บุคคลอื่น อาจต้องเสียภาษีสูงถึง 60% ซึ่งนับว่าสูงมาก  แต่ภาษีเหล่านี้ยังไม่มีในประเทศไทย และควรมีโดยเฉพาะภาษีที่ดิน
และสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เพื่อการพัฒนาท้องถิ่นเป็นสำคัญ

การเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยในประเทศฝรั่งเศส พ.ศ.2539-2551

ปี
ห้องชุด (% เปลี่ยนแปลง) บ้านแนวราบ (% เปลี่ยนแปลง) โดยรวม (% เปลี่ยนแปลง) 2551 -0.8 -4.2 -2.5 2550 3.3 4.3 3.8 2549 7 7.2 7.1 2548 10.8 10 10.4 2547   17.8 12.4 15.4
2546 16.7 11.3 14.3
2545 12.0 8.3 10.4
2544 7.5   7.4   7.5
2543 9.7 10.4 10.1
2542   9.2 12.9 8.9
2541 2.7 5.1 3.7
2540 0.4 1.1 0.8
2539   -2.9 0.2 -1.2
            ที่มา: http://www.france-property-and-information.com/house_prices.htm

             ตามข้อมูลของสำนักวิจัยของฝรั่งเศส จะสังเกตได้ว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศส และก็คงคล้ายกับประเทศ
อื่นในยุโรปและสหรัฐอเมริกา ที่ตกต่ำในช่วงก่อนปี 2540  และเริ่มฟื้นตัวหลังปี 2540  ซึ่งเป็นช่วงที่ ‘อาทิตย์อัสดง’
ในกรณีของตลาดอสังหาริมทรัพย์เอเชีย  และในช่วงปี 2542-2549 นับว่าการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศส
ร้อนแรงมาก  ทั้งในส่วนของห้องชุดและบ้านแนวราบ
            อย่างไรก็ตามการที่รัฐบาลปล่อยให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 7-18% ต่อปีในช่วงปี 2542-2549 คือสาเหตุเบื้องหลัง
ของการพังทลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศส ที่ขาดการควบคุมเท่าที่ควร  ผิดกับในกรณีประเทศจีน ฮ่องกงและ
สิงคโปร์ในเร็ว ๆ นี้ ที่อุปทาน การอำนวยสินเชื่อและราคาที่อยู่อาศัยได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวด
            ล่าสุดตลาดอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศสมีแนวโน้มดีขึ้นบ้าง  แต่ราคากลับผกผันตามพื้นที่ที่แตกต่างกัน เช่น 
พื้นที่ที่มีศักยภาพดี ก็พบการเจริญเติบโต รวมทั้งพื้นที่แถบบริเวณตากอากาศ เป็นต้น  ส่วนในบริเวณที่ขาดศักยภาพ
แต่ขึ้นตามกระแสในอดีต ยังคงตกต่ำ  ภาวะตลาดเช่นนี้ แม้แต่เหล่าผู้บริหารของสมาคมนายหน้า FNAIM ของฝรั่งเศส
ก็ยังไม่กล้า ‘ฟันธง’ ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศสจะฟื้นคืนจริงหรือไม่
            ดังนั้นหากรัฐบาลไทยจะดูแลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ดี เพื่อไม่ให้กระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ  
รัฐบาลต้องควบคุม ดูแล ผู้ประกอบการ และอุปทานที่อยู่อาศัยด้วย ไม่ใช่เพียงส่งเสริมให้คนซื้อบ้าน โดยเฉพาะใน
สถานการณ์ที่เศรษฐกิจไม่ดี  ยิ่งเป็นการผลักความเสี่ยงให้กับประชาชนในการซื้อบ้าน  ยิ่งในภาวะขณะนี้ สถาบัน
การเงินแข่งขันกันอำนวยสินเชื่อโดยขาดวินัยในการป้องกันความเสี่ยง  ซึ่งอาจทำให้ระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยพังทลาย
ลงทั้งระบบในอนาคตได้






 

 

 

 

 




จำนวนคนอ่าน 2757  คน

ความคิดเห็น

  • Boomer เขียน :

    Walking in the prensece of giants here. Cool thinking all around! http://kimusahtvly.com [url=http://amtzjwsggt.com]amtzjwsggt[/url] [link=http://bpywbmb.com]bpywbmb[/link]

  • Kristy เขียน :

    I could read a book about this without finding such real-world apcoarphes! http://xjfausta.com [url=http://kickwx.com]kickwx[/url] [link=http://cbfdrsk.com]cbfdrsk[/link]

  • Maribeth เขียน :

    omeprazol

    omeprazol go
    it all.By the wa3&0#82y,; did you read about the health care that was put in the stimulas bill. Schwitzer complained about a national ID card, but with this bill all medical information from everybody will be routed through the government. Do you think Schwitzer will complain?

  • ghfgsyxu เขียน :

    l3mepM , [url=http://gegwstzhhmms.com/]gegwstzhhmms[/url], [link=http://sqejupxtzvme.com/]sqejupxtzvme[/link], http://kkitxavuocoz.com/

  • kaajxhsjzua เขียน :

    T2Lsdb , [url=http://cssxpcdfktuf.com/]cssxpcdfktuf[/url], [link=http://zapgumrivgim.com/]zapgumrivgim[/link], http://rlzycgybnjga.com/

  • Kailyn เขียน :

    Dag nabbit good stuff you whpipersanppres!

แสดงความคิดเห็น

:: โปรดอ่านกฎกติกาก่อนแสดงความคิดเห็น
1. โปรดงดเว้น การใช้คำหยาบคาย ส่อเสียด ดูหมิ่น กล่าวหาให้ร้าย สร้างความแตกแยก หรือกระทบถึงสถาบันอันเป็นที่เคารพ
2. ทุกความคิดเห็นไม่เกี่ยวข้องกับผู้ดำเนินการเว็บไซต์ และไม่สามารถนำไปอ้างอิงทางกฎหมายได้
3. ทีมงานเว็บมาสเตอร์ขอสงวนสิทธิ์ในการลบความคิดเห็น โดยไม่ต้องชี้แจงเหตุผลใดๆ ต่อเจ้าของความคิดเห็นนั้น
4. เพื่อให้การแสดงความคิดเห็นเป็นไปตามกฎกติกาที่วางไว้ ทางโลกการค้าออนไลน์ได้ปรับปรุงระบบการกรองคำให้เข้มงวด

พิมพ์ตัวอักษรที่แสดงในรูปภาพ มีตัวหนังสืออยู่ในรูปภาพนี้